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卓兵律师，1983年生，中共党员，北京市建诚律师事务所律师。擅长处理合同纠纷、公司纠纷、离婚继承诉讼、债权债务纠纷、以及企业法律顾等事务，深受客户信任。卓律师有一定的理论功底，曾为上海市进出口检验检疫局、上海市... 详细>>
律师姓名：卓兵律师
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投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。投资性房地产应当能够单独计量及出售。
一、投资性房地产怎么转固定资产？
1、采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理
采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照其在转换日的原价、累计折旧、固定资产减值准备，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备，具体的会计处理举例如下：
2、采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理
采用公允价值模式计量的投资性房地产，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”，按照已计提的累计折旧和固定资产减值准备，借记“累计折旧”和“固定资产减值准备”，按其账面余额即固定资产原价，贷记“固定资产”，按其差额，如果是借方金额大于贷方金额，贷记“资本公积—其他资本公积”，如果是借方金额小于贷方金额，借记“公允价值变动损益”。
二、相关例子
例１．甲企业将原自有并自用办公楼的三分之一对外出租，办公楼的原价为３０００万元，累计折旧为９００万元，资产减值准备为３０万元。原每年计提折旧９０万元。原办公楼的土地面积为６００平方米，每平方米的土地使用税为５元。每年租金收入为６０万元并在下一个租赁期开始前一次性付清。租期为２０１５年１月１日至２０１７年１２月３１日。于２０１４年１２月２９日签订完租赁合同，１２月３０日通过银行收到第一笔租金６０万元。假设该企业的城市维护建设税为７％，地方教育附加费费率为２％。接例１．假如转换日的公允价值为２１００万元，其他条件不变，会计处理如下：
２０１４年１２月２９日，
借：投资性房地产１０００万元（３０００÷３）
累计折旧３００万元（９００÷３）
固定资产减值准备１０万元（３０÷３）
贷：固定资产１０００万元（３０００÷３）
投资性房地产累计折旧３００万元（９００÷３）
投资性房地产减值准备１０万元（３０÷３）
２０１４年１２月３０日，
借：银行存款６０万元
贷：预收账款６０万元
２０１４年１２月末，
借：营业税金及附加３．３６万元［６０×５％×（１＋１２％）］
贷：应交税费—应交营业税３万元（６０×５％）
应交税费—应交城市维护建设税０．２１万元（３×７％）
应交税费—应交教育费附加０．０９万元（３×３％）
应交税费—应交地方教育附加０．０６万元（３×２％）
２０１４年１２月末计提的折旧全部列入管理费用，
借：管理费用—折旧７．５万元（９０÷１２）
贷：累计折旧５万元（７．５÷３×２）
投资性房地产累计折旧２．５万元
２０１５年１月底，每月分摊租金，
借：预收账款５万元（６０万元÷１２）
贷：其他业务收入５万元
以后每月都要做同样的分录，直至租赁期结束。
２０１５年１月开始，出租房产计提的折旧
借：其他业务成本２．５万元（９０÷３÷１２）
贷：投资性房地产累计折旧２．５万元
以后每月都需做这笔同样的分录，直至租赁期结束。
假设２０１５年６月底前当年的房产税、城镇土地使用税全部申报缴纳，出租这部分的房产税为６０×１２％＝７．２（万元），出租这部分的城镇土地使用税为６００÷３×５＝１０００（元）＝０．１（万元）。企业会计准则应用指南规定，企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费列入营业税金及附加。投资性房地产发生的房产税和土地使用税属于经营活动产生的，应列入营业税金及附加。
借：营业税金及附加７．３万元
贷：应交税费—应交房产税７．２万元
应交税费—应交城镇土地使用税０．１万元
借：投资性房地产—成本７００万元（２１００÷３）
累计折旧３００万元（９００÷３）
固定资产减值准备１０万元（３０÷３）
贷：固定资产１０００万元（３０００÷３）
资本公积—其他资本公积１０万元（７００＋３００＋１０－１０００）
接例１．如果转换日的公允价值为１８００万元，其他条件不变，会计处理如下：
借：投资性房地产—成本６００万元（１８００÷３）
累计折旧３００万元（９００÷３）
固定资产减值准备１０万元（３０÷３）
公允价值变动损益９０万元（１０００－６００－３００－１０）
贷：固定资产１０００万元（３０００÷３）
《企业会计准则第３号—投资性房地产》第十一条规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。因此，转换为投资性房地产后，不用计提折旧，在每月末或每季末或每年末，根据投资性房地产的公允价值来调整账面价值，如果公允价值高于账面价值，其差额做如下会计处理：借：投资性房地产—公允价值变动，贷：公允价值变动损益。如果公允价值低于账面价值，其差额做相反的会计分录。到了月末，要把公允价值变动损益的余额转入本年利润中。
接例１．假设转换日的公允价值为６００万元，转换后的第二年公允价值为８００万元，第三年公允价值为７５０万元。
转换第二年，
借：投资性房地产—公允价值变动２００万元（８００－６００）
贷：公允价值变动损益２００万元
月末，
借：公允价值变动损益２００万元
贷：本年利润２００万元
转换第三年，
借：公允价值变动损益５０万元（８００－７５０）
贷：投资性房地产—公允价值变动５０万元
月末，
借：本年利润５０万元
贷：公允价值变动损益５０万元
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